На старте большинство тепличных проектов выглядят окупаемыми: цифры сходятся, сроки выглядят реалистично, презентация убеждает. Но на практике окупаемость почти всегда «уезжает» — иногда на месяцы, иногда на годы.И проблема здесь, как правило, не в агрономии и не в «невезении», а в том, как именно считалась экономика проекта.
В этой статье разбираем, где ломаются расчёты окупаемости, почему красивые цифры не работают в реальности и как считать ROI и сроки возврата по-взрослому — с учётом времени, рисков и реального денежного потока.
Что именно путают под «окупаемостью»
Когда говорят «проект окупается за Х лет», часто подразумевают совсем разные вещи.
Проблема в том, что под одним словом «окупаемость» смешивают несколько показателей, которые отвечают на разные вопросы — и в итоге получают красивую, но бесполезную цифру.
ROI, payback, IRR — не одно и то же
Это три разных инструмента, и каждый показывает свою сторону экономики:
Типовая ошибка:
📉 посчитать один показатель (чаще всего payback или «красивый» ROI) и назвать это «окупаемостью проекта», не понимая, что именно эта цифра описывает — и чего она не показывает.
«Бухгалтерская» и «денежная» окупаемость
Ещё одна частая путаница — между прибылью «на бумаге» и реальными деньгами.
-
Бухгалтерская прибыль ≠ реальный cash-flow.
-
В расчётах часто не разделяют:
-
амортизацию;
-
отсрочки платежей;
-
кредитную нагрузку;
-
субсидии и разовые компенсации.
-
В результате возможна ситуация, когда:
-
проект формально прибыльный;
-
отчёты выглядят хорошо;
-
но денег в кассе не хватает на обслуживание обязательств.
👉 Именно поэтому тепличный проект может считаться «успешным» в отчётах и при этом испытывать постоянный денежный стресс.
Исследование AgFunder 2025: как Capital Light меняет агробизнес
Где чаще всего завышают доходную часть
Почти в каждом тепличном бизнес-плане доходная часть выглядит слишком оптимистично.
Не потому что авторы хотят «приукрасить», а потому что в расчёты закладываются не рабочие, а лучшие возможные значения — без поправки на реальный ритм теплицы.
Урожайность «по максимуму», а не по стабильности
Частая логика расчёта выглядит так:
берут верхние значения урожайности из исследований, демо-проектов или удачных кейсов — и масштабируют их на весь год.
При этом игнорируют ключевые вещи:
-
фазу выхода на режим после запуска;
-
сезонные провалы (свет, температура, рынок);
-
потери качества, которые напрямую режут реализуемый объём.
👉 Корректный подход — считать медианную урожайность по месяцам, а не ориентироваться на «пиковые» недели, которые в реальности бывают редко и недолго.
Цена реализации без учёта структуры сбыта
Ещё одна типовая ошибка — считать доход через одну «среднюю цену».
В расчётах часто не учитывают:
-
долю некондиции;
-
разницу между каналами:
-
опт;
-
розница;
-
контрактные поставки;
-
-
возвраты и списания, которые есть почти всегда.
👉 В результате в модели есть цена, но нет понимания, какая часть объёма по этой цене реально продаётся.
Цена ≠ выручка — и в теплицах это особенно критично.
Отсутствие сценариев
👉 В тепличных проектах сценарность — не опция, а обязательный элемент, без которого срок окупаемости теряет смысл.
Ночные тарифы и свет: как теплицам экономить без потери урожайности
Где системно недооценивают расходы
Если доходы чаще переоценивают, то расходы почти всегда недооценивают.
Причём не из-за ошибок в калькуляции, а из-за того, что в расчёты закладывают статичную картинку, тогда как теплица живёт в режиме постоянной динамики.
Энергия считается «по тарифу», а не по режимам
Типовая ошибка — умножить потребление на средний тариф и считать, что на этом вопрос закрыт.
При этом выпадают из расчёта:
-
разница день / ночь;
-
сезонные перекосы (зима, межсезонье, пики);
-
аварийные режимы и вынужденные перерасходы.
Отдельная проблема — горизонт планирования.
🔌 Рост тарифов на 3–5 лет вперёд часто либо игнорируют, либо закладывают формально, без влияния на итоговую модель.
👉 В реальности энергия — это режимная статья, а не фиксированная строка бюджета.
Труд как «стабильная величина»
Фонд оплаты труда часто считают как ровную линию, будто персонал работает одинаково эффективно круглый год.
На практике не учитывают:
-
текучку и простой на замене;
-
обучение новых сотрудников;
-
снижение производительности в пиковые периоды;
-
дополнительную управленческую нагрузку по мере роста проекта.
👉 Поэтому ФОТ в теплице почти всегда растёт быстрее плана, даже если штат формально не увеличивается.
Расходники и «мелочи», которые накапливаются
Отдельно редко считают то, что кажется вторичным:
-
субстраты;
-
упаковку;
-
логистику;
-
СЗР;
-
текущие ремонты и замену узлов.
Каждая позиция по отдельности выглядит незначительной, но вместе они дают эффект
«тысячи мелких утечек», которые незаметно съедают маржу.
👉 Именно эти статьи чаще всего начинают «болеть» уже после запуска, когда корректировать модель сложнее и дороже.
Капвложения считают как разовый платёж - и это ошибка
В бизнес-планах CAPEX часто выглядит как точка во времени: построили, оснастили, запустили — и дальше «работаем».
В реальности теплица — это динамическая система, и капитальные вложения не заканчиваются в момент запуска.
CAPEX ≠ «один раз и забыли»
Типовой расчёт предполагает, что оборудование работает одинаково эффективно весь срок проекта.
Но на практике почти всегда возникают:
-
замены узлов и компонентов;
-
деградация оборудования (свет, приводы, насосы, автоматика);
-
дооснащение после запуска, когда становится понятно, чего реально не хватает.
👉 Поэтому в корректной модели должен быть CAPEX-хвост — распределённые во времени капитальные расходы, а не один платёж «на старте».
Отсутствие резерва на адаптацию технологии
Ещё одна системная ошибка — считать, что выбранная технология «сядет» идеально.
👉 Проблема в том, что резерв на такую адаптацию редко закладывают заранее, и она внезапно превращается в «непредусмотренные инвестиции».
Самая опасная ошибка - игнорирование времени
Большинство расчётов «ломается» не на процентах и не на тарифах, а на времени.
Именно временной фактор сильнее всего искажает реальную окупаемость тепличного проекта — при этом его чаще всего считают формально.
Проект не зарабатывает с первого дня
В моделях нередко предполагают, что после запуска теплица сразу начинает генерировать доход.
В реальности всегда есть период, когда проект потребляет деньги, а не зарабатывает.
Он включает:
-
пусконаладку оборудования и систем;
-
выход на режим по климату, свету, поливу;
-
стабилизацию качества, без которой продукция не продаётся по целевой цене.
👉 Денежный минус в начале — это норма, а не ошибка проекта.
Проблема в том, что этот минус часто считают заниженным или не считают вовсе, особенно в помесячных моделях.
Сдвиг сроков = удар по окупаемости
Даже небольшой сдвиг сроков запуска или выхода на режим сильно влияет на экономику.
👉 В тепличных проектах время работает против инвестора:
каждый месяц задержки — это не просто пауза, а реальные деньги, которые проект съедает.
Как выглядит корректный расчёт окупаемости теплицы
Корректный расчёт окупаемости — это не одна цифра в конце таблицы, а модель, которая показывает, что происходит с деньгами во времени.
Если модель не отвечает на ключевые вопросы — она не помогает управлять проектом, даже если «окупаемость сходится».
Структура расчёта
Базовый признак взрослой модели — помесячный cash-flow.
Без него невозможно увидеть ни риски, ни реальные сроки.
👉 Без сценариев расчёт показывает красивую картинку, но не готовит к реальности.
Ключевые вопросы, на которые расчёт обязан отвечать
Хорошая модель — это та, из которой можно быстро получить ответы, а не «докопаться» до них вручную.
Корректный расчёт всегда позволяет понять:
-
когда проект выходит в положительный денежный поток, а не «в среднем за год»;
-
какой месяц самый «тяжёлый» с точки зрения денег;
-
где точка наибольшего риска (не по ощущениям, а по цифрам);
-
что сильнее всего влияет на срок окупаемости — цена, урожайность, энергия, труд или время.
👉 Если модель не отвечает на эти вопросы, она не про управление, а про самоуспокоение.
Типовые «красные флаги» в инвестиционных расчётах
Этот чек-лист — быстрый способ понять, стоит ли вообще углубляться в расчёт.
Если вы видите несколько пунктов сразу, проблема почти всегда системная, а не в деталях.
Короткий чек-лист
👉 Чем больше флагов — тем дальше расчёт от реальности, даже если итоговая цифра выглядит привлекательно.
Как это делается в Gros.farm
Мы часто видим, что проблема не в самой идее теплицы, а в том, как считалась экономика.
В Gros.farm мы помогаем считать проекты по реальным данным: помесячно, с учётом режимов, потерь и сценариев.
Это позволяет увидеть узкие места заранее и принимать решения до того, как деньги уже вложены.
Заключение
-
Окупаемость теплицы — это модель, а не цифра.
-
Большинство ошибок связано не с агротехникой, а с экономикой и логикой расчётов.
-
Честный расчёт почти всегда выглядит «хуже», но именно он даёт устойчивость.
-
Время и денежный поток важнее красивых процентов в презентации.
-
Управляемый проект начинается с управляемых расчётов.
